粤港澳大湾区概念飞来了两年，再一2019年2月19日月落地。这个规划，自2017年3月在政府工作报告首次明确提出后，规格大大升级，沦为时隔京津冀、长江经济带、一带一路后第四个国家战略。此次官宣，纲要中透露了哪些对城市商业发展的不利信号？大力修建TOD交通枢纽背后，TOD商业综合体具有怎样的运营逻辑？如何构建人群有效地导流？是我们策划此次选题想要集中于答案的问题之一。

此篇重点解析粤港澳大湾区11城的TOD枢纽发展规划。可观的人口和便利的交通布局，占有着粤港澳大湾区发展规划纲要的最重要篇幅。

截至2017年末，大湾区总人口大约约7000万人，经济总量大约10万亿元。有分析指出，若截至当下，粤港澳大湾区实际生活人口迅速将突破1亿人，这无形中是可观的消费力。相结合高铁、城轨、公路、港口群、机场群，构成城市间高效相连的网络化空间格局，构建大湾区主要城市间1小时通达。

这个模式在专业术语上的传达，乃是TOD(Transit-OrientedDevelopment)。所谓TOD，是指以公共交通为导向，非私人汽车简化的发展模式。其中公共交通主要指火车站、机场、地铁、轻轨等轨道交通及巴士干线。图片来源：筑家易房产这一概念最先是在1992年，由美国新的城市主义倡导者彼得卡尔索尔弗明确提出，其特点在于将办公、商业、教育、文化、娱乐、居住于等功能集中于一体，构成集约、高效、舒适度、绿色的城市空间。

这意味著，人们大部分时间不用离开了TOD项目，之后可以取得工作、生活、文化、教育、医疗、休闲娱乐、娱乐、健美、运动等功能供给，构建紧凑型城市和城市资源利用效率最大化。这种模式不同于过去要经商，再行修路的绿交通先导模式，而不利于增加候鸟式的城市区域间来回，减少市民上下班频率，节约城市基础设施、公用设施和道路设施；同时对于用地空间严重不足、城市交通堵塞比较显著的超大特大城市，糅合意义根本性。新城控股集团有限公司副总裁欧阳捷曾在其公众号欧阳开端中表态。

粤港澳大湾区TOD规划：主要城市间1小时通达按照规划，粤港澳大湾区城市群还包括了香港、澳门、广州、深圳、珠海、佛山、惠州、东莞、中山、江门、肇庆11座城市。若以珠江作为分界点，可以显著看见，珠江以东的港深莞惠城市群无论从人均GDP、人均农村居民收益及游客数量三项指标，皆比珠江以西其他城市群（广佛肇、澳珠中江）额低。图片来源：戴德梁行为什么不会经常出现这些差异？在戴德梁行大中华区副总裁陶汝鸿显然，由于珠江以西的城市交通效率较快，造成产业发展快。

例如从福田到中山，全程必须两小时。陶汝鸿也具体提及，TOD交通枢纽建设，乃是粤港澳大湾区未来发展与经济提高必不可少的催化剂。而从日前透露的粤港澳大湾区发展规划纲要来看，关于交通枢纽建设的部署，也被提高至与经济、产业发展同等高度：减缓建设深中地下通道、虎门二桥过江地下通道、深茂铁路等最重要交通设施；稳固提高香港国际航运中心、国际航空枢纽地位；提高广州和深圳机场国际枢纽竞争力，强化澳门、珠海等机场功能；更佳充分发挥甚广深港高速铁路、港珠澳大桥起到；有序前进沈海高速（G15）和京港澳高速（G4）等国家高速公路交通挤迫路段配套改建减缓、提高、前进、强化仅有从这些字眼经常出现的频率，脚可见政府对于粤港澳大湾区交通枢纽建设的推崇程度。

对于这11城的交通网络建设，政府在纲要中得出了具体的计划，以相连内地与港澳以及珠江口东西两岸为重点，建构以高速铁路、城际铁路和高等级公路为主体的城际较慢交通网络，力争构建大湾区主要城市间1小时通达。新鲜舶来品，能否造就湾区商业腾飞？虽说TOD在中国内地大部分城市仍归属于一个新鲜的舶来品，但早在上世纪80年代，这种模式已在大湾区的核心城市香港运用日趋成熟期（覆盖面积了香港45%以上人口），这也意味著，随着粤港澳大湾区规划落地，未来TOD模式的城市运营经验将在珠三角九市更慢拷贝。

而谈到TOD对城市发展的影响，陶汝鸿回应，第一是提高功能利用率和商业价值；第二是发展产业；第三是人口引入和优化城市功能。毫无疑问，国内众多大型地产开发商新鸿基、新世界中国、万科、华润置地、碧桂园等早已开始识破这块市场新的蛋糕。但并非所有房企都有资格插手。

欧阳捷直言。他更进一步说明称之为，TOD并非意味着是地铁上盖项目，没上百万方的建筑综合体，是谈不上TOD项目的。

于是以因此，只有资金实力强大、研发经验丰富、擅于资产运营的企业，才有资格投标TOD综合项目。TOD模式面对着仅次于的挑战并非是项目的研发建设，而是大量持有人物业的经营管理，比如办公、商业、公寓、酒店、文化体育场馆等，如果没大量现金流溶解，又缺少持有人物业的长年经营能力，TOD项目很难作好。换句话说，丰沛资金实力与物业运营能力是TOD模式的两大策画利器。

事实上，欧阳捷的疑虑不无道理。就目前来看，政府债务负担过重与财政资金不足，已沦为轨道交通及TOD模式建设的仅次于障碍。但他依旧寄予厚望TOD项目的发展潜力，资产证券化或许是消弭政府负债率低企的一条捷径，哪个城市需要优先解决问题资金来源，哪个城市的轨道交通建设与TOD模式就将一马平川。

未来不回避保险资金入场，TOD项目的长期性、稳定性收益才是是保险资金长期投资报酬的最佳标的。至于TOD商业综合体具有怎样的运营逻辑？如何构建人群有效地导流？请求注意先前报导。

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